マンションの空室が増加し、マンションの収益確保の問題になっています。
何が起きているのか。どう取り組んでいくべきか。詳しく見ていきましょう。
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少子高齢化で空室増加・相続も放棄
空き家の増加が社会問題化していますが、マンションでも同じ事が言えます。
マンションの中の空室が目立つようになってきたのです。
さらに、マンションの管理組合は対応に苦しんでいると言います。
住民が高齢化し、さらに住民数も減ると、役員が不足し、管理組合自体が成り立たなくなるケースも見られます。
管理組合に関しては、外部の専門家を導入することも選択肢の一つですが、残念ながら取り組んでいる事例はあまり見られません。
住民も、マンションの自治に関して敬遠する傾向にあるようです。
また、高齢者が亡くなった後の相続に関しても問題が起こっています。
都内の某マンションで、過去になくなった方の部屋で管理費や修繕積立金が支払われていないことが問題となったのです。
しかし、相続するはずの娘が相続放棄しているため、支払いを拒否しました。
さらに、このマンションでは同時期に配水管のつまりが発生しており、原因を調べたところ、亡くなった方の部屋が原因で発生していたようです。
相続放棄されたため、娘さんに支払い請求はできませんが、部屋が売りに出されないため、管理組合はこの部屋から収益を上げることができない状態でいました。
しばらく後に、理事会決議によりようやく法的手続きに踏み出したようで、管理人を選任し競売を視野に入れて手続きを進めているそうです。
このように、親のマンションを子供が相続しない例が後を絶ちません。さらに、たちの悪いことに、マンションの部屋の所有者と連絡を取れないケースも多く、14％にものぼるそうです。
築年数が古いマンションほど、この比率は増える傾向にあります。
マンションで空室が増加すれば、当然ですが修繕費や管理費を徴収できません。
その結果、居住者1世帯当たりの負担額が増えたり、長期的に積み立て費用を割り出すときの試算が行いづらくなるなど、課題が増えます。
このような問題に際し、マンションの運営を外部の専門家に任せる事例が出つつあります。
マンション管理士を理事に据え、組合に第三者目線が加わることは、住民が合意形成をする際に決定がスムーズになります。
また、客観的に妥当な意見が加わり、専門的な意見であるという箔が付くことで、住民も納得して決定をすることが可能になるなど、メリットはいくつかあります。
都内のあるマンションでは、1億円を要することに住民の賛同が得られず、耐震工事が長期間実現せずにいました。
この事例でも、マンション管理士という第三者が理事長となった後に賛同が得られ、ようやく工事の開始にこぎつけたそうです。
専門家の意見により住民が話を聞いてくれるようになったといいます。
以上のような事例をみると、専門家の登用は素晴らしいことで進めるべきことのように思われますが、現実に導入されれいる例は数少ないです。
国土交通省によると、1688ある管理組合のうち、専門家が就任したのは3％のみだといいます。
理由はやはり費用面での問題です。マンション管理士は無料では管理組合の役員を引き受けません。月額の報酬として3万円から11万円程度の支払いが求められます。
当然その分は住民から徴収されるわけで、管理組合としては、合意形成を容易にするために人を雇いたいが、そのための合意形成がうまくいかないという問題があるのです。
皮肉な話かもしれませんね。
とはいっても、住民の側も役員はやりたくない、という姿勢です。
この現状に対し、東京都は専門家を1回2万円で派遣します。
1年間で20件ほどの利用があったそうですが、応募したのはもともと管理組合が活発で空き家問題に関心が高いところでした。
つまり、本当に空室対策に力を入れ、マンションの将来について真剣に考える必要のある組合の関心を引けていません。
また、そうした組合は住民や組合の危機意識も高くない状態であるということです。
現状と問題意識の認識を把握する必要性があります。
マンションに永住したいと考える方の割合は増えているようです。
2013年に調査した際よりも、2018年の調査にてそのように回答した方は、52.4％→62.8％へと高まったと言います。
その一方、修繕費用が不足する管理組合も多く、34％の組合が不足と回答しています。
高齢者が増える中、自分たちが生きている間だけ住めればよいと考える方も存在します。
ですが、空室が増え積立金が不足すれば、結局は部屋を売ることが不可能になります。
ネットでの反応
マンション増えてっとるけど数年数十年後には空室率がガバガバじゃろうな
— MSMN (@seisyuyu) July 15, 2019
空室が増えていることについて感じる声は見られました。
人口減少に対して、マンションの数は増えていて心配になる声もあります。
際限なく開発が行われれば、空室、空き家だらけの都市になり、共倒れします。
街全体で不動産管理を行い、その街のあり方について考えていくことが求められるのです。
